Osakkeenomistajan muutostyöoikeus taloyhtiössä

Olet juuri hankkinut asunnon taloyhtiöstä ja suunnittelet asunnon remontointia. Takapihalle olisi myös kiva rakentaa terassi ja asuntoon täytyy ehdottomasti asentaa ilmalämpöpumppu. Ei kai siinä muuta kuin valitsen vain hyvät remonttimiehet, jotka ryhtyvät töihin, ajattelet. Mikä muutostyöilmoitus? Pitääkö yhtiölle jotain ilmoittaa remontista ja maksaa vielä siitä, että yhtiön johto käsittelee ilmoituksen ja mahdollisesti palkkaa valvojan remontille? Enkö voikaan tehdä omalle asunnolleni mitä haluan?

Taloyhtiöasuminen on yhteisöasumista ja taloyhtiön toimintaa sääntelee asunto-osakeyhtiölaki. Omistaessasi yhtiössä asunnon, omistat konkreettisesti asunto-osakkeita, jotka tuottavat oikeuden asunnon hallintaan. Itse rakennuksen omistaa asunto-osakeyhtiö.  Osakkeenomistajan oikeudet ja velvollisuudet määritellään asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiön yhtiöjärjestyksessä. Yksi tällaisista asioista on osakkeenomistajan oikeus muutostöihin.

Muutostyöoikeudella tarkoitetaan käytännössä osakkeenomistajan oikeutta tehdä remonttia taloyhtiössä. Laissa on hyvin selkeät säännökset osakkeenomistajan muutostyöoikeuden laajuudesta sekä siinä noudatettavasti menettelystä. Oikeus remonttiin osakkeenomistajalla on ensinnäkin vain hallinnassaan olevassa tilassa, tyypillisesti asuin-/liikehuoneistossa. Jos muutostyö ulottuu osittainkin osakkaan hallinnassa olevan tilan ulkopuolelle, ei osakkaalla ole siihen oikeutta. Hallinnan ulkopuolelle ulottuva muutos olisi esimerkiksi ulko-oveen tai ulkoikkunoihin ulottuva muutos. Osakas tarvitsee tällaisiin muutoksiin yhtiön luvan, jonka yhtiö voi myös evätä ilman perusteita. Sen sijaan osakkeenomistajan hallinnassa olevissa tiloissa tapahtuvaa muutostyötä yhtiö ei voi kieltää muuta kuin tilanteessa, jossa työstä aiheutuisi yhtiölle tai toiselle osakkaalle kohtuutonta haittaa tai vahinkoa. Tällöinkin ensisijaisena keinona tulee olla ehtojen asettaminen, joilla haittaa pyritään vähentämään tai poistamaan.

Oma poikkeuksensa edellä mainitusta ovat ns. rakennuksen esteettömyyttä parantavat muutokset kuten esimerkiksi kulkuluiska  tai ovipuhelin rakennuksen sisäänkäynnin yhteyteen. Tällaiseen muutostyöhön osakkaalla on lain mukaan oikeus vaikkakin se kohdistuu osakashallintatilan ulkopuolelle, yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin. Muutostyötä arvioidaan vastaavin periaattein kuin huoneistossa tapahtuvaa muutostyötä.

Ennen muutostöihin ryhtymistä osakkeenomistajan tulee lain mukaan tehdä kirjallinen muutostyöilmoitus yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitusvelvollisuus on laaja ja käytännössä ilmoittamatta voi jättää vain asunnon sisäosiin, esimerkiksi pintoihin kohdistuvat remontit kuten maalaamisen tai tapetoimisen. Koska lakisääteisen ilmoitusvelvollisuuden täyttäminen on osa osakkaan huolellista toimintaa, kannattaa remonteista ilmoittaa yhtiölle. Osakkeenomistaja lähtökohtaisesti vastaa siitä, että muutokset tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti ja rakennusta vahingoittamatta. Jos muutostyöstä aiheutuu myöhemmin vahinkoa, on osakkeenomistaja korvausvelvollinen, ellei tämä voi osoittaa menetelleensä huolellisesti.

Muutostyöilmoituksesta tulee käydä ilmi muutostyön sisältö, suunnitelmat sekä työn tekijät. Yhtiön johdon täytyy voida ilmoituksen perusteella varmistua siitä, että työt suoritetaan ammattitaitoisesti ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Arvioitavaksi tulee myös mahdollinen viranomaisluvan tarve. Osakkeenomistaja vastaa lain mukaan kaikista tarpeellisista ja kohtuullisista ilmoituksen käsittely- ja selvittelykustannuksista sekä yhtiön valvonnan kustannuksista.

Koska kysymys on osakkeenomistajan omasta remontista, tulee tämän vastata kaikista muutostyöstä johtuvista kustannuksista. Lainsäädäntö mahdollistaa osakkaalle asunnon tason ja varustelun parantamisen lainsäätäjän asettamissa raameissa, mutta tämän oikeuden vastapainona on se, että kyseisen huoneiston osakkaan tulee vastata paitsi muutostyön toteuttamisen kustannuksista myös jatkossa muutostöiden kunnossapidon kustannuksista. Yhtiön kunnossapitovastuu määräytyy aina yhtiön perustason mukaisesti ja siten, jos osakkeenomistaja remontissa parantaa huoneiston tasoa, esimerkiksi asentaa muovimaton tilalle parkettilattian tai asentaa huoneistoon kokonaan uusia varusteita, kuten ilmalämpöpumpun, vastaa hän ilmalämpöpumpun kunnossapidosta sekä parketin aiheuttamista kustannuksista. Tämä vastuu huoneiston osakkeenomistajalla on, vaikka muutokset olisivat aikaisemman omistajan tekemiä.

Yhtiölle ilmoitetut muutostyöt merkitään ns. remonttirekisteriin ja huoneistosta pyydettävään isännöitsijäntodistukseen. Siten osakkeiden vaihtaessa omistajaa, uudenkin omistajan pitäisi tulla tietoiseksi huoneistossa tehdyistä muutoksista.

Mia Pujals
johtava lakimies
Kiinteistöliitto Uusimaa

Kirjoittaja puhuu messujen Kiinteistö Arenalla aiheesta osakasmuutostöistä taloyhtiöissä keskiviikkona 11.10. klo 12.30 alkaen, joten tervetuloa kuulemaan lisää asunto-osakkaita ja taloyhtiöitä puhuttavista lakiasioista!