Laina kuin laina, ei sen väliä. Ei suinkaan näin!

Oma koti on monen suomalaisen unelma, ja sen toteuttamiseksi monet turvautuvat lainoihin. Kaksi yleisintä lainatyyppiä ovat asuntolaina ja asunto-osakeyhtiölaina. Vaikka ne saattavat vaikuttaa samanlaisilta, niillä on merkittäviä periaatteellisia eroja, jotka voivat vaikuttaa taloudelliseen tilanteeseesi ja asunnon hankintaprosessiin. Tässä blogikirjoituksessa mainitsen läpi näiden lainatyyppien peruserot.

Asuntolaina

Asuntolaina on laina, joka otetaan henkilökohtaisesti talletuspankista tai kiinnitysluottopankista asunnon ostamiseksi, rakentamiseksi tai kunnostamiseksi. Asuntolainan vakuutena toimii yleensä itse ostettava tai kunnostettava kohde. Lainan ehdot, kuten korko ja takaisinmaksuaika, sovitaan lainanottajan ja lainanantajan välillä. Stressitestatusti ja betonoidusti.

Asunto-osakeyhtiölaina

Asunto-osakeyhtiölaina on puolestaan laina, jonka asunto-osakeyhtiö ottaa yhteisiä hankkeita, yleensä rakentamista tai suuria korjauksia varten. Asunto-osakeyhtiölainan takaisinmaksu hajautetaan yhtiön osakkaille pääsääntöisesti heidän osakeomistuksensa suhteessa. Tämä tarkoittaa, että jokainen osakas maksaa osuutensa lainasta vastikkeen muodossa. Yritysrahoitukselle tyypilliseen tapaan pankki voi yksipuolisesti muuttaa lainan keskeisiä ehtoja laina-ajan kuluessa.

Keskeiset erot

1. Lainojen luottoriskiprofiilit ovat täysin erilaisia: Asuntolaina on henkilökohtainen, kuluttajaehtoinen, stressitestattu laina asunnon ostamiseen, rakentamiseen tai kunnostamiseen, kun taas asunto-osakeyhtiölaina on yrityslaina, joka tarkoitettu yhteisiin hankkeisiin, yleensä uudisrakentamiseen tai suuriin korjauksiin asunto-osakeyhtiössä. Yritys voi aina mennä konkurssiin. Yksityishenkilö ei.

2. Lainan takaisinmaksun lähteellä on erittäin suuri merkitys: Asuntolainan ottaa yleensä yksityishenkilö, kun taas asunto-osakeyhtiölainan ottaa yritys. Omistusasunnon ostanut yksityishenkilö maksaa asuntolainan ja asunto-osakeyhtiön vastikkeet yleensä vakuuskohteesta riippumattomien palkka- ja yrittäjätulojen avulla. Vuokra-asunnon ostanut taho maksaa lainan ja asunto-osakeyhtiön vastikkeet yleensä vakuudesta riippuvaisesta lähteestä eli yleensä vakuutena olevasta kohteesta saatavan vuokratulon avulla. Kun vuokranantaja käyttää asunto-osakeyhtiölainaa kuluttajille tarjoamansa liiketoiminnan pitkäaikaisena rahoituslähteenä, niin yhtiölainaan liittyvä yritysriski tuplaantuu rahoittajan näkökulmasta. Sillä kuinka suurta tai pientä tämä liiketoiminta on ei ole väliä. Väliä on sillä, kuinka moni asunto-osakeyhtiön omistuksessa olevista neliöistä on mainitun kassavirran varassa (omistusrakenne) ja kuinka suuri osa asunto-osakeyhtiölainasta on niin ikään tämän kassavirran varassa (maksuvastuurakenne).

3. Takaisinmaksuvastuu on erilainen ja osin uskomusten varassa: Asuntolainan takaisinmaksu on selkeästi lainanottajan ja hänen takaajatahonsa vastuulla, kun taas asunto-osakeyhtiölainan kustannukset jaetaan osakkaiden kesken. Jos joku osakkaista ei kykene hoitamaan omaa osuuttaan, niin muiden on käytännössä katettava tavalla taikka toisella tuo osuus keskenään. Tämä näyttää olevan yllätys ja kasvava huolen aihe monelle. Legendan mukaan osalle toki on ollut yllätys jopa jo se, että omassa hallinnassa olevan huoneiston vastuulle kuuluva yhtiölaina kuuluu hänen maksettavaksi. Toivottavasti tämä on vain legendaa. Viimeistään nyt.

Ymmärtäminen näiden kahden lainatyypin välisistä peruseroista auttaa tekemään parempia päätöksiä asunnon hankinnassa ja hallinnassa. On tärkeää keskustella useiden ammattilaisten kanssa ja tutkia eri lainavaihtoehtoja ennen päätöksen tekemistä, jotta voit valita lainan, joka parhaiten sopii tarpeisiisi ja taloudelliseen tilanteeseesi. Kiinteistövälittäjät, isännöitsijät ja rahoittajat ovat avainasemassa asuntolainoihin ja asunto-osakeyhtiölainoihin liittyvien riskien hallinnassa. Kannattaa kilpailuttaa kaikkia ja kuunnella useita eri tahoja. Varsinkin keskenään erimielisiä tahoja. Asuntokauppoja, korjausremontteja ja uudisasuntotuotantoa ei pidä tehdä uskon ja huuman varassa. Näemme nyt ympärillämme mihin se johtaa.

Ari Pauna
toimitusjohtaja
Hypo-konserni

Kirjoittaja puhuu messujen Kiinteistö Arenalla aiheesta ” Remonttirahoitus – taloyhtiölaina vs. osakkaiden omat lainat” torstaina 12.10. klo 12.00 alkaen, joten tervetuloa kuulemaan lisää taloyhtiöitä ja asunto-osakkaita puhuttavista talousasioista!