Pääomavastikkeiden tuloutus ja rahastointi – mistä ihmeestä on kyse?

Tiedätkö mistä on kyse, jos taloyhtiösi yhtiökokouksessa päätetään osakkaiden maksamien pääomavastikkeiden ja lainaosuuksien tulouttamisesta tai rahastoinnista? Useimmille osakkaille esityslistan mukainen päätösehdotus kuulostaa lähinnä heprealta, eikä sen vaikutusta omaan tai taloyhtiön talouteen ymmärretä.

Tuloutuksesta ja rahastoinnista puhutaan taloyhtiössä silloin, kun taloyhtiöllä on lainaa, jota osakkaat maksavat taloyhtiölle joko kuukausittain maksettavina pääomavastikkeina tai isompina kertasuorituksina. Laina voi olla joko rakennusaikaista lainaa tai liittyä taloyhtiön tekemään korjaushankkeeseen. Taloyhtiön näkökulmasta on kyse siitä, miten näitä osakkaiden maksamia suorituksia kohdellaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Osakkaiden maksamien pääomavastikkeiden ja lainanlyhennysten kirjanpidollisella kohtelulla on merkitystä siksi, että taloyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa. Taloyhtiön tulee kirjanpidossaan pyrkiä siihen, että tuottoja ja kuluja olisi suurin piirtein yhtä paljon. Silloin yhtiölle ei synny voittoa eikä siten myöskään verotettavaa tuloa.

Taloyhtiöllä on useita keinoja taloutensa tasapainottamiseen

Osakkaiden maksamat suoritukset ovat taloyhtiölle lähtökohtaisesti verotettavaa tuloa. Koska pankille maksettava lainanlyhennys ei toisaalta ole taloyhtiön tuloslaskelmassa näkyvä kuluerä, täytyy yhtiön pystyä tavalla tai toisella tasapainottamaan talouttaan päästäkseen kirjanpidossa nollatulokseen. Tähän taloyhtiöillä on onneksi käytössään useita eri keinoja.

Taloyhtiö voi pienentää tulostaan tekemällä poistoja taseeseen merkitystä omaisuudesta, käsittelemällä tehtyjen korjaushankkeiden kuluja kirjanpidossa ainakin osin vuosikuluina, hyödyntämällä edellisten tilikausien tappioita tai tekemällä asuintalovarauksen. Myös osakkaiden maksamien suoritusten rahastointi on yksi keino taloyhtiön tuloksen tasapainottamiseen. Jos taloyhtiö rahastoi osakkaiden maksamat suoritukset, niitä kohdellaan kirjanpidossa verovapaina pääomasijoituksina yhtiöön.

Monessa taloyhtiössä on päädytty ratkaisuun, jossa osakkaiden kuukausittain maksamat pääomavastikkeet tuloutetaan ja isommat lainaosuussuoritukset rahastoidaan. Osakkailta kerättävien pääomavastikkeiden määrä pystytään yleensä ennakoimaan hyvin ja tekemään niitä vastaavat poistot tuloksen tasapainottamiseksi. Isompien lainaosuussuoritusten määrää sen sijaan on vaikea ennakoida etukäteen, jolloin ne voi olla tarpeen rahastoida.

Asuntosijoittajalle tuloutus on tärkeää

Asuntosijoittajalle maksusuoritusten kirjanpidollinen käsittely on tärkeää, koska sillä on suora vaikutus sijoittajan kuukausittaiseen kassavirtaan. Jos taloyhtiö tulouttaa osakkaiden maksamat suoritukset kirjanpidossaan, voi sijoittajaosakas vähentää maksamansa suoritukset omassa verotuksessaan saamistaan vuokratuloista. Jos taas taloyhtiö rahastoi osakkaiden maksusuoritukset, niitä kohdellaan verovapaina pääomasijoituksina taloyhtiöön ja lasketaan osakkaalle osaksi hankintahintaa. Vaikka harva pääsee veroja karkuun kokonaan, tuloutuksen avulla asuntosijoittaja voi ajallisesti siirtää verot maksettavaksi vasta asuntoa myydessään.

Sen sijaan omistusasukkaan talouteen tuloutuksella ei tyypillisesti ole vaikutusta. Omistusasukas ei saa asunnostaan verotettavaa tuloa, eikä siksi voi tehdä myöskään vähennyksiä maksamistaan vastikkeista. Ja toisaalta omistamassaan asunnossa vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti asunut saa myydä asuntonsa verovapaasti, jolloin vastikkeiden tulouttaminen tai rahastointi ei vaikuta myöskään asunnosta maksettavaan luovutusvoittoveroon.

Hyvin hoidettu taloyhtiön talous on kaikkien osakkaiden etu, ja siitä pääomavastikkeiden kirjanpidollisen kohtelun pohdinnassakin on loppujen lopuksi kyse.

***

Kirjoittaja on Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja, kahden taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja asuntosijoittaja. Tule kuuntelemaan Sanna Hughesin tuloutusta ja rahastointia käsittelevää puheenvuoroa Kiinteistömessuille 12.10.2023 klo 13.00-13.30